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リノベーションで「耐震強度」をチェックすべき理由

古くなった住宅をリノベーションすれば、新築よりもコストを抑えて理想の住まいを手に入れることができます。しかしいくら見た目が新しくなっても、柱や壁などの構造が古いままでは、大きな地震でダメージを受ける恐れがあります。物件をリノベーションする前には、耐震強度を確認し、場合によっては耐震強度を向上させるために手を加えることも検討しましょう。

●中古物件の購入前にチェックしたいポイント

中古住宅を購入する際は、価格や専有面積、駅からのアクセスや周辺施設など、確認すべき箇所が数多くあります。それらのチェック項目の中で最も重要であるといっても過言ではないのが建物の「耐震性」です。ここでは耐震性の目安となるポイントを見てみましょう。

 

▼1983年より前に建てられた物件は「耐震基準」を要確認

1981年から数年以内に建てられた物件を購入する際は、「耐震基準」を確認しましょう。というのも、現在使われている「新耐震基準」は1981年6月に改正されたもので、1983年頃までに完成した物件には、改正前の基準で設計された物件が混じっているためです。

 

「新耐震基準」は1978年の宮城県沖地震を受け、「震度6程度の大規模な地震の際に、建物が倒壊せず、建物内部の人の安全が確保される」ことを基準に定められたものです。1995年に起きた阪神・淡路大震災の際、倒壊などの大きな被害に見舞われた住宅の98%は旧基準で設計された木造住宅であることが明らかになっています。

 

旧基準で建てられた建物であっても、定期的なリフォームや耐震補強を行っていれば十分な耐震性を維持している場合もあります。しかし、耐震性を証明する資料がない場合は、耐震診断を受け、必要に応じて補強工事をするのが望ましいでしょう。

 

▼「壁式構造」は耐震性が高いがリノベーションで撤去できない壁も多い

壁全体で建物を支える「壁式構造」の建物は、構造壁が厚いため耐震性が高いといわれています。ただし既存の壁を取り外すことができないので、リノベーションでできることが限られるのがデメリットです。これからリノベーションするにせよ、リノベーション済みの物件を購入するにせよ、リノベーション後の間取りと耐震性の両方に満足できる物件を探しましょう。

 

▼土地の液状化や活断層のリスクもチェック

海、川などを埋め立てた地盤の弱い土地は、地震によって液状化が起こることがあります。行政機関では「液状化マップ」や「活断層マップ」が閲覧できるので、安心して住み続けられる住まいを手に入れるために、建物だけでなく土地の特性にも目を向けることが大切です。

●耐震強度の調べ方

前述した3つのポイントは物件選びの目安にはなりますが、正確な耐震強度は建築診断士や耐震評価士などによる耐震診断を行わなければ測定できません。物件の耐震性は築年数や構造だけでなく前の住人の管理によっても左右されるので、快適な暮らしを維持するためにもリノベーション前に耐震診断を行いましょう。

 

耐震診断には壁などを壊さずに図面や工事履歴によって専門家が耐震補強の必要性を判断する「一般診断」と、壁などを壊して補強が必要な箇所を詳細に診断する「精密診断」の2種類があります。基本的には一般診断(10万円)をしてから精密診断(20万円)をしますが、リノベーションで耐震補強を行うことが明らかな場合は最初から精密診断を依頼することもできます。

 

耐震診断は多くの自治体で補助金制度が設けられているので、補助金を活用して費用を抑えましょう。

●耐震補強工事の相場は?

耐震補強の費用には、必要な場所に耐震補強を施したのち、原状回復や壁材などの変更を行う費用がプラスされます。筋かいの取りつけは1か所で10万円程度ですが、壁の補強なら150万円程度かかるでしょう。基礎の強化などの大がかりな工事は、間取り変更などのリノベーションと併せて行うことで費用を抑えられる可能性があるので、リノベーション前に計画を練ることが肝心です。

●リノベーションするなら耐震補強も同時に済ませましょう

リノベーション時の地震対策としては「耐震補強」のほかに、建物に伝わる地震の揺れを軽減する「免震」と、建物に伝わった揺れを吸収する「制震」といった工法があります。どちらも建物の基礎部分に大幅に手を加える必要があるので、リノベーションでは「耐震補強」を選ぶことが一般的です。

 

内装や設備のリノベーションと同時に耐震補強を行えば、費用や工期を最小限に抑えられます。建物の安全性が向上すれば資産価値も維持できるので、リノベーションの際は同時に耐震補強も検討しましょう。エニシコーポレーションでは、リノベーションのご相談や概算お見積りを無料で承っております。リノベーションや耐震補強に関する疑問は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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