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リノベーション費用はどれくらいかかるの?住宅選びから考える節約術

賃貸住宅に住んでいる人は、ライフスタイルの変化や住居の老朽化、周辺環境の変化などを考えると、このまま賃貸住宅に住み続けた方がいいのか、それとも住宅を購入した方がいいのか、非常に悩むことだと思います。

住宅の購入を考える時には、選択肢として、新築物件か中古物件、一戸建て物件かマンションが考えられます。

新築物件ですと、確かに先進的なデザインだとか、設備が新しいなど、ワクワクする気持ちにさせてくれる一方で、購入費用が5,000万円程度は必要になりますし、頭金を確保できたとしても、年金問題や経済に対する不安・自分のキャリアプランなど、将来が不透明な現状を考えると、多額のローンを抱えるというのも大きなリスクになります。

そして、最初は新築マンションを探していても、立地や間取り、デザインや内装、設備など、なかなか自分たちのライフスタイルにあった物件を探し出せないケースも多いと思います。

では中古物件はどうでしょう?

中古物件だと、築年数や広さにもよりますが、2,000万円台から4,000万円台で手に入れることは十分できます。

しかし、さすがに間取りや内装、設備の古さは否めませんので、「自分たちのライフスタイル」を手に入れることを考えると、部屋の内部を根本的にリニューアルするリノベーションが最適な方法と言えるかもしれません。

リノベーションは、中古の住まいを単に綺麗にするというだけでなく、間取りや部屋の区切りを造り替えて、住む人のライフスタイルに合うように変更します。

しかし、中古物件を購入し、リノベーションを実施しても、トータルの費用が新築物件の購入価格よりも上回ってしまっては元も子もありません。

そもそもリノベーションにはどのくらい費用がかかるのでしょうか?

事例でみるリノベーション費用の目安

50㎡台~60㎡台の中古マンションを事例に考えてみます。

事例1:55㎡・築34年の中古マンションの場合

リビングよりキッチンカウンターを見る

費用:640万円(税込)

参考:スケルトンからのフルリノベーション

 

事例2:57.36㎡・築28年の中古マンションの場合

リビングよりダイニングを見る
費用:540万円(税込))

参考:和室から洋室へ全面リフォーム

 

事例3:65.73㎡・築45年の中古マンションの場合

リビング

費用:626万円(税込)

参考:築45年マンションフルリノベーション

 

以上3つの事例から、50㎡台~60㎡台の中古マンションでは、540万円~640万円の費用が必要なことがわかります。

リノベーション費用の内訳は?

リノベーション費用は、大きく4つに分けることができます。

1. 人件費(施工する職人の工賃)
2. 材料費(使用する資材や設備の費用)
3. デザイン費(デザインにかかる費用)
4. 諸経費(1~3に分類できない細かな費用)

この中で一番費用としてかかるのが人件費です。

リノベーションを行う際には様々な工程がありますが、費用として変動幅が大きいのが以下の項目になります。

種類 内容
木工事 床・壁・天井を作ったり、フローリングを貼るなどの大工による仕事
建具工事 扉や窓などの制作や設置・ガラスの設置などの作業
家具工事 造作の収納・棚などの制作・設置をする作業
タイル工事 タイルを壁や床に貼り仕上げを行う作業
住設工事 ユニットバスやシステムキッチン・トイレなどの水回りの設備組立・設置を行う作業

 

工事内容によっては費用が変わることも

先に紹介した50㎡台~60㎡台の中古マンションの事例では、540万円~640万円と費用に幅がありました。

では、なぜ同じような広さでも価格がこんなに違うのでしょうか?

リノベーション費用に影響を与えるポイントとして4つ挙げられます。

・物件の広さ

施工面積が広ければ、その分の資材や設備・作業量が増える傾向があります。

また、オーダーキッチンや在来工法で設置するお風呂・無垢材など、資材や設備にこだわれば、費用もそのぶん増加します。

・ 間取り・内装デザイン

水回り設備の移動や床・壁・キッチンのグレード変更などでも費用が変わります。

また、細かく間取りを分ける場合などは、そのぶん新たに壁を建てる必要があるため費用が増えることになります。

・ 物件の階数

高い階層に部屋があった場合、資材運搬のために費用が増える傾向にあります。

・ 地域

土地ごとに材料費や職人の工賃が異なります。

一般的には、東京や大阪などの大都市圏では材料費や工賃が高く、地方ではそれらはより安くなっているようです。

一方で、既存の設備や内装をそのまま活用することができれば、そのぶん費用を抑えることも可能となります。

リノベーションの費用は業者によって変わるって本当?

マンションのリノベーション費用の相場は、一般的に1㎡当たり10万円~15万円程度と言われています。

そして、リノベーションを行う業者としては、大きく3つに分類され、それぞれ価格帯が異なります。

・街の工務店:従業員数名で運営している
・中堅リノベーション会社:地域で何店舗か展開している
・大手リノベーション会社:日本全国や、複数の都道府県で展開している

中古マンションのリノベーション費用相場

街の工務店 中堅リノベーション会社 大手リノベーション会社
単価 :10万円前後/㎡ 単価:12万円前後/㎡ 単価:15万円前後/㎡
広さ 50㎡ :500万円前後 広さ 50㎡ :600万円前後 広さ 50㎡ :750万円前後
広さ60㎡:600万円前後 広さ60㎡:720万円前後 広さ60㎡:900万円前後

 

街の工務店のメリット・デメリット

≪メリット≫

街の工務店のメリットは「費用の安さ」にあると言えます。

その理由は、広告宣伝費や人件費などの諸経費が、中堅・大手リノベーション会社に比べて低く抑えられていることがあります。

また、地域社会との密着度が高く、人情味に厚く、サービス精神に旺盛な傾向があり、お客様の要望にいろいろと応えてくれます。

品質面でも、街の工務店は社長自身が直接お客様対応し、現場管理も担うケースが多いことから、現場での問題も起こりにくく、責任をもって対応してもらえるというのがメリットです。

≪デメリット≫

企業規模が小さいことから、社長自ら対応してくれる良さがある一方で、その品質についても社長の俗人的な能力に委ねられるケースが多いデメリットがあります。

また、お客様を満足させられる業者がある一方で、中にはレベルが不十分な業者もいます。

中見出し:中堅リノベーション会社

≪メリット≫

街の工務店が、社長の俗人的な能力によって品質が影響を受ける要素が大きい一方で、中堅リノベーション会社は、組織として対応してくれます。

専任のプランナーがいたり、営業担当が窓口となってくれるケースが多く、設計にあたっても、3Dイメージ図やサンプルなどを使用して、ユーザーに分かりやすく提案してくれるのがメリットといえます。

≪デメリット≫

専任のプランナーや営業担当がいる分、その人件費がコストとして費用に反映され、街の工務店に比べて割高となる傾向があります。

また、実際の施工は下請けの工務店に委託されることも多く、その場合下請けのレベルと中堅リノベーション会社の管理のやり方との関係で品質的に良くない施工が行われる可能性がないとは言えません。

中見出し:大手リノベーション会社

≪メリット≫

大手リノベーション会社はネームバリューがありますので、テレビや新聞広告などのマスメディアを通じて、一度は聞いたことがある会社であるため、何といっても安心感があります。

また、中堅リノベーション会社同様、専任のプランナーや営業担当が窓口となってくれるため、設計にあたっても、3Dイメージ図やサンプルなどを使用して、お客様に分かりやすく提案してくれます。

≪デメリット≫

テレビCMや新聞広告などの広告費や事務所・ショールームなどの運営費用・本社諸経費などのコストがかかっていますので、そういった費用がリノベーション費用に加算され、街の工務店や、中堅リノベーション会社に比べて割高となりがちです。

また、中堅リノベーション会社同様、安い価格で下請けの工務店に委託される場合が多いため、手抜き工事になって品質低下を招く恐れがあります。

リノベーション費用を効果的に削減する方法

ここからは、マンションのリノベーション費用を効果的に削減する方法を紹介します。

素材を割安なものへ変更する

例えば、当初の理想とするイメージが、「壁は基本的に塗装仕上げを施して、床は無垢フローリングを使用し、土間はモルタルで仕上げ、洗面スペースは塩ビタイルでまとめる」であったとします。

しかし、ここはぐっと抑えて、「壁はすべて同色のクロスや躯体現しで仕上げることにして、床は合板フローリングでまとめる」ように、現実的なイメージを描き出します。

既製品を上手に活用する

例えば、当初の理想とするイメージが、

◆「キッチン」の場合、システムキッチンを導入して、造作の壁で囲ってデザイン的には部屋と一体感ある形にする。
◆「お風呂」の場合、ユニットバスでオプションを追加して、使いやすい仕様にする。
◆「トイレ」の場合、ウォシュレット付きのタンク有トイレを設置する。
◆「建具」の場合、アクセントに1か所だけ輸入のガラス戸を使用する。

以上であったとします。

しかし、ここもぐっと抑えて、

◆「キッチン」の場合、既製品の壁付けコンパクトタイプを選択する。
◆「お風呂」の場合、サイズを抑えたユニットバスで、追炊きやオプションも極力無い仕様にする。
◆「トイレ」の場合、一番シンプルなタンク有のタイプにする。
◆「建具」の場合、全てメーカーの既製品建具にする。

以上のように、既製品を上手に活用することで、費用を抑えることができます。

使える部分は利用する

リフォームは、こだわり出したらキリがありません。

そのため、ある程度妥協できる部分は妥協するのが賢明です。

絶対に譲れない部分はリノベーションを実施し、そうでない部分は妥協するといいでしょう。

 

以上3つの観点でコストダウンを図ることで、当初の見積もりから100万円以上の費用削減ができる可能性があります。

リノベーションを希望の予算内で実現するためには?

最初にどのようにリノベーションをしようかと考えた時には、あれこれ沢山のアイデアが浮かんできます。

それらを全て実現しようとすると、想定していた予算を大きくオーバーしてしまいます。

そんな時には、そのアイデアが果たして本当に必要なものなのか、改めて考え直すことが大切です。

どんなリノベーションにしたいか、理想を明確にする

理想を描くことは大切ですが、その理想を実現する費用と、実際の予算とのギャップを認識したうえで、そのギャップを埋めるようにする必要があります。

やはりどんなリノベーションにしたいか、理想を明確することが大切です。

そして、優先順位付けをして、リノベーションを検討していくことが大切です。

デザイナーに予算を伝える

自分たちのアイデアに優先順位をつけ、こだわりの部分や素材、設備が明らかになったら、希望内容をデザイナーへ予算とともに伝えます。

希望内容が具体的であればあるほど、予算内で実現できる理想のリノベーションプランを提案してもらいやすくなります。

助成金を活用する

リノベーションをする際に、各種助成金や減税を受けることで、費用を抑えてリノベーションができるようになります。

消費税増税もあるため、それに対応するように新しい制度が導入されていたり、今まである制度も内容が拡充されていたりします。

これらの助成金や減税策をうまく活用すれば、増税分も含めお得な費用で理想とするリノベーションプランを実現できるでしょう。

リノベーション費用を住宅ローンに組み込む

リノベーション費用は住宅ローンで借り入れることができます。

リノベーション専用のローンもありますが、住宅ローンに比べると金利がやや割高です。

そこで、リノベーション費用をローンで検討するのであれば、住宅ローンにリノベーション費用もまとめて借入できる「一体型ローン」を検討しましょう。

「新築物件」と「中古物件+リノベーション」との費用の比較

賃貸住宅に住んでいてマンション購入を検討する場合、「新築住宅購入」か「中古物件購入+リノベーション」の選択肢があります。

では、各々の費用はどのようになっているのでしょうか?

ここでは、新築マンションを購入する場合と、中古マンションを購入してリノベーションする場合の費用を比較します。

新築物件の相場

国土交通省が発表している「不動産市場動向マンスリーレポート 2017年首都圏」によれば、2017年の首都圏の新築マンションの平均価格は、5,908万円(68.8㎡)でした。

また、新築マンションには消費税がかかっていますが、広告に表示されている価格は税込ですので、別途必要となるのは、分譲時に一時金として支払う「修繕積立基金」が数十万円ほどです。

他に、不動産取得税・登記費用・住宅ローン手数料が必要となります。

中古物件+リノベーションの相場

国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート 2017年首都圏」では、2017年の首都圏の中古マンションの平均価格は、3,195万円(63.9㎡)でした。

中古マンションの場合は消費税がかかりませんが、紹介してくれた不動産会社に対して仲介手数料(約3%)を支払う必要があります。

他に、不動産取得税・登記費用・住宅ローン手数料が必要となります。

これにリノベーションを実施したとすれば、その費用が、10万円前後/㎡~15万円前後/㎡必要となりますので、639万円~958.5万円の間で発生します。

そして、トータル費用が、中古マンション平均価格 3,195万円+639万円~958.5万円=3,834万円~4,153.5万円となります。

「新築マンション」が5,908万円に対し、「中古マンション+リノベーション」は3,834万円~4,153.5万円という結果になりました。

比較している部屋の大きさが、新築マンションでは68.8㎡に対して、中古マンションが63.9㎡と新築マンションが約5㎡広いですが、それを加味しても、「中古物件+リノベーション」は、少なくとも1,000万円以上のコストメリットがありそうです。

まとめ

新築マンションの購入と比べて「中古マンション+リノベーション」の方がトータルで少なくとも1,000万円以上費用が抑えられることがわかりました。

新築マンションを探していても、立地や間取り、デザインや内装・設備など、自分たちのライフスタイルにあう物件を探すのはなかなか大変です。

そんな時、費用面でも1,000万円以上のメリットがある「中古マンション+リノベーション」は、非常におすすめな選択肢と言えます。

また、「中古マンション+リノベーション」なら、自分たちで間取り・内装・設備などをお気に入りのイメージで統一できる楽しみもあります。

賃貸住宅から物件購入マンションへの住み替えを検討するのであれば、「中古マンション+リノベーション」を検討してみてはいかがでしょうか。

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