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中古マンションを購入してリフォームする場合の費用やメリットとは?

賃貸の集合住宅(アパート・マンションなど)からの住み替えを考える場合、新築マンションを購入するか、中古マンションを購入するかの選択肢があります。

首都圏で新築マンションを購入する場合は、価格が5,000万円前後と高額となり、資金的に多額のローンを組まざるを得ない状況が考えられます。

また、立地や間取り、内装や設備など、自分たちのニーズに合った物件を探すのに苦労することもあり得ます。

しかし、中古マンションでは、数多くの物件から気に入った物件を探せるメリットがありますし、相場が2,000万円から4,000万円程度と新築物件と比べればお手頃価格で購入できます。

築年数が経っている物件で、内装や設備が老朽化していたとしても、自分たちのニーズに合ったリフォームを実施することで、新築同様に快適に過ごすことができます。

新築物件に加えて、中古マンションのリフォームも視野に入れて物件を探せば、あなたの理想に近い物件を見つけられる可能性がグッと高まるでしょう。

中古マンションのメリットは、何といっても新築マンションよりも安く購入できることです。

また、既存の梁や柱を生かしてリフォームすることで、自分たちのニーズに合った新築同様の住まいを、新築マンションよりも安く手に入れることができます。

築年数によって予算は変わる

中古物件は、その状態によって必要な修繕の金額が変わります。

当然のことながら、売主が定期的にメンテナンスやリフォームをしたり、綺麗に住んでいた物件であれば、修繕の必要な箇所は少なくなります。

物件を見学する際に、不動産会社を通してリフォーム履歴を確認しておくことをおすすめします。

また、築年数が経過している物件の場合、リフォーム箇所が増えるため、リフォーム費用が高くなります。

内装や設備の耐久年数の目安は以下になります。

種類 耐久年数
カーペット 6年~9年
ビニールクロス・ガス給湯器・水栓 10年~14年
室内ドア・換気扇 10年~19年
キッチン・トイレ・バスルーム・洗面台 15年~19年

以上のように、年数の経過によってリフォームが必要な場所が増えますので、リフォーム費用が高額になる傾向があります。

候補物件を見学する前に、築年数とリフォーム履歴を事前に確認しておき、内装と設備の耐久年数を頭に入れておくことで、実際に見学した際に、どの部分にリフォームが必要か、大まかに把握することができます。

築年数別:リフォームにかかる費用の内訳

・築年数:15年~20年

築15〜20年の物件は、基本的にはリフレッシュのためのリフォームを行います。

壁紙の張替えに加え、便器の交換・給湯器などの設備の交換、カーペットの張替えや畳の入れ替えなど、簡単なリフォームが中心となります。

また、リフォームを必要としない設備があっても、自分たちのイメージやニーズに合わない時には、リフォームを検討することになります。

・築年数:20年~30年

この築年数の物件は、基本的には設備の交換が中心となります。

便器・浴室バスユニット・洗面台・キッチン・給湯器・フローリング張替えなどが必要となってきます。

・築年数:30年以上

今まで一度もリフォームをしていない物件は、フルリフォームの必要性があります。

築年数の古い物件をリフォーム目的で手ごろな値段で購入して、スケルトンリフォームをする場合もこのケースとなります。

事例で見る「中古マンション購入+リフォーム」の相場

≪トイレ≫

トイレのリフォームは、便器交換・壁や床材の張替えが中心となります。

平均相場は20万円~50万円。

築年数が経った中古マンションには、トイレの床のひずみなどの問題があるケースも散見され、リフォームの際に構造や床材を見直すこともあります。

≪キッチン≫

比較的広い面積がリフォーム対象となるキッチンは、予算的にも一番幅が出てくる箇所になります。

平均的な費用は、50万円~100万円といったところです。

築年数が経った中古マンションでは、キッチンでの作業導線が不便なため、レイアウトそのものを変更する可能性もあります。

その場合、キッチンの入れ替えによる配管や内装の工事費用が別途必要となります。

≪浴室≫

ユニットバスを新しいユニットバスに入れ替えるリフォームは、60万円~100万円程度の費用を見積もっておく必要があります。

リフォームの際には、清掃がしやすいかどうかも念頭に置きながら進めるといいでしょう。

≪洗面所≫

洗面台のリフォームは、洗面台の入れ替えだけではなく、床や壁紙の張替えも行うことが一般的です。

20万円~50万円の費用が平均的に必要となります。

≪壁紙≫

壁紙の張替えは、例えば12畳のリビングですと、8万円~12万円程度の費用が必要となります。

≪床≫

築年数が経ったマンションは、家具や生活による傷やダメージで劣化したり、フローリングに歪みが出て、歩くたびに異音が発生することがあります。

また、畳の部屋をフローリングに変えたり、バリアフリーへ変更することもよく行われます。

費用の平均としては、マンションの防音効果床材を使用する場合、8,000円/㎡~15,000円/㎡といったところです。

「中古マンション購入+リフォーム」のメリット

中古マンションを購入してリフォームを行うメリットとして、価格が安いことがあります。

新築マンションの場合は、販売価格に広告宣伝費や販売にかかる人件費などが上乗せされていますので、販売後は数年でその価値が大きく下落する傾向があります。

人気のエリアでも中古マンションなら予算を抑えられる

駅から近かったりと利便性がいい地域には、基本的にはすでに建物が建っています。

立地の良いところからマンションを建てていくのが普通ですので、後から建つ新築マンションに比べて、中古マンションの立地の方が良いというのは当然のことといえます。

そして、中古マンションの最大のメリットである価格が安いという点は、駅近の中古マンションにもいえることです。

駅近の人気のエリアであっても、中古マンションなら新築のマンションと比べて予算を抑えることができます。

新築マンションより手の届く価格帯の物件が多い

中古マンションの場合、同じ条件の物件であれば新築マンションに比べて3~4割は安いといわれています。

追加でリフォームを実施しても、中古マンション購入+リフォームのトータル費用が、新築マンションの購入に比べて金額面ではるかにコストを抑えることできることが多いため、大きな魅力といえます。

新築マンションよりも自由に間取りや設備を決められる

中古マンションは物件の数や種類が豊富なため、条件面で妥協せずに納得のいく広さや間取りの物件を探すことができます。

そして、気になる物件があれば、実際に物件を下見して確認することができますので、リフォーム後のイメージも具体的に持つことができます。

「中古マンション+リフォーム」のデメリットは?

共用部分や配管に関わる部分などはリフォームができない、といったマンション独自の規約を設けているところもあり、希望するリフォームができない物件もあります。

どこまでリフォームが可能かという点について、事前に情報収集や情報確認を行う必要があります。

築年数が経っているとリフォーム費用がかさむことがある

中古マンション+リフォームは、マンションの規模や築年数によって、リフォームする場所や必要な費用が変わってきます。

・築20年ぐらい

例えば築20年の中古マンションの場合、浴槽、洗面台とそのスペース部分、給湯器といった水回りの設備交換が必要になることが多いです。

他にも壁紙の傷みや剥がれが目立つようでしたら、全面張替えも必要となります。

こういったことから、リフォームの予算は150万円~250万円ぐらいは準備が必要となってきます。

・築30年ぐらい

30年以上経過している中古マンションの場合には、キッチン、トイレ、浴室の交換や、間取りの大幅な変更が必要になることがあります。

また、水道の配管や電気設備の老朽化も気になるところです。

リフォーム費用は少なく見積もっても、300万円を超えることを想定しておく必要があります。

構造上自由に工事内容を決められないこともある

中古マンションのリフォームをする場合、全てのケースで自由に部屋の構造を変更できるわけではありません。

特に、間仕切りの壁がコンクリートでできている時には間切り部分を撤去したり移動したりすることはできませんし、天井に梁が出ている場合にも、動かすことはできません。

築30年以上の古いマンションになると、システムキッチンやシステムバスの寸法に規格が収まらないケースが出てきます。

電気容量もIHクッキングヒーターを取り付けられないといった制限がかかるケースもあります。

気になる物件があったら、マンションの構造や基本的な寸法、電気容量などを事前に確認しておきましょう。

リフォームで活用できる助成金や減税等の制度に

リフォームはなにかと経費がかさむため、助成金や減税などの仕組みは最大限活用したいところです。

耐震リフォーム・省エネリフォーム工事の助成金

・耐震改修に対する国の新しい補助の仕組み

補強設計等費用・耐震改修工事に対して、定額100万円(耐震改修工事費の8割上限)が補助されます。

・高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

高性能建材の導入にかかる費用+蓄電池・蓄熱に対して、既存集合住宅の場合、上限15万円/戸(3分の1)が補助されます。

ここで、耐震性能に関しては1981年5月31日以前に建てられた住宅が補助の主な対象でしたが、2000年5月以前に建てられた住宅を補助対象にしている自治体も多くありますので、一度確認することをおすすめします。

耐震リフォーム・省エネリフォーム工事の減税

耐震リフォームや省エネリフォームを実施すると、税金が戻ってくる制度があります。

所得税の控除・固定資産税の減額・贈与税非課税の特例がありますが、自分の資金の使い方によって使える制度が変わってきます。

いずれの制度も利用するには一定の要件を満たさなければなりませんので注意が必要です。

また、税金を戻すには税務署に申告する必要があります。

中古マンション+リフォームの流れと工事期間

中古マンションをリフォームする場合、リフォームの内容(壁紙を張り替えるだけ~スケルトンリフォームを実施など)によって、その期間が変わってきます。

リフォームの内容によってリフォーム期間が変わる

マンションのリフォームは、その内容によってかかる期間は大きく変わります。

壁紙の張替えだけの場合もあるでしょうし、水回り全体を対象にする場合や、スケルトンリフォームと言って居室全体をリフォームするケースもあります。

参考記事:スケルトンリノベーションとは?スケルトンリフォームとの違いを解説

トイレや洗面台などの単体リフォームであれば、設置機器を選んで壁紙などを選択する時間を除けば、工事は1日程度で済んでしまいます。

しかし、フローリングの張替えなどをする大規模なリフォームをする場合は、数か月の期間を要することがあります。

物件探しとリフォーム業者探しを同時に行うのがおすすめ

中古マンションの物件探しは、検索サイトなどを使って自分で行なう他に仲介会社へ頼む方法もあります。

最近は物件購入とリフォームの両方をサポートする仲介業者もあり、リフォーム費用も合わせた資金計画を事前に相談したり、購入前にリフォーム担当者が現地を見てくれるケースもあります。

いずれにしても、物件探しとリフォーム業者探しを同時に進めれば、すべての工程が効率的に進むため、憧れのマイホームにいち早く入居することができます。

中古マンション+リフォームの注意点

中古マンションをリフォームする際にはリフォームできる範囲を理解しておくことが大切です。

また、管理組合への申請、近隣住民の方への挨拶とお断り、電気やガスなどの設備について確認が必要です。

そして、意外と見落としがちなのが、共有部分の管理状況の確認と耐震設備に関する確認です。

共有部分の管理状況

いざ物件に入居したとたんに「大規模修繕の一時金が徴収され、思わぬ出費をしてしまった」といったことにならないよう、事前に共有部分の管理状況を確認しておきましょう。

マンションの管理組合から委託を受けている管理会社に情報がありますので、修繕履歴と修繕積立金の残高を確認しましょう。

大規模修繕は、12年周期が目安となっていますので、現時点でどの時点にあるのかを知っておくことが大切です。

さらに、将来の大規模修繕の予定と併せて、修繕積立金の残高についても確認しましょう。

現時点で十分な積立金があればいいのですが、常識的に少ないと判断できれば、今後修繕積立金の増額や一時金徴収があるかもしれません。

事前に状況を確認しておくことが大切です。

耐震設備について

地震大国日本では、地震に対する備えが必要です。

過去、地震が起こるたびに、建物の耐震基準が見直され、法令が改定されてきました。

現行の耐震基準は、1981年6月1日施行の改正建築基準法(及び施行令)の内容を基本としています。

1981年6月の建築基準法改正以降の耐震基準は「新耐震基準」、1981年5月以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれており、新耐震基準が現行の標準となっています。

1981年5月以前に建てられた中古マンションは、現行の耐震基準を満たしていないため注意が必要です。

災害に弱い立地ではないか

中古マンションを選ぶ条件として、立地は重要なポイントとなります。

交通や買い物の利便性だけに注目せず、地震や局所的な豪雨などの自然災害に見舞われることの多い日本では、地盤も重視すべきポイントとなっています。

国土交通省管轄の「ハザードマップポータルサイト」で、自分たちが重視している立地のエリアが、洪水や土砂災害、津波のリスク、道路防災などに対してどのような災害リスクを有しているのか、一度確認しておくことをおすすめします。

まとめ

住み替えを考えるなら、新築マンションを購入するという選択肢に加え、中古マンション+リフォームも選択肢に含めると選択の幅が広がります。

さらに、中古マンションの場合、購入費用とリフォーム費用を合算しても、新築マンションに比べて値ごろ感があり、あなたの希望するリフォームを行うことで、新築マンションと比較しても遜色なく、新築マンション以上の住居環境を手に入れることができます。

一方で、中古マンションの構造によっては、リフォームの範囲が制限されることがありますので、事前によく確認しましょう。

また、築年数や売主のメンテナンスの状況によっては、想定以上のリフォーム費用になることもあり、助成金や減税などの制度を積極的に活用したいところです。

中古マンション購入の前提として、耐震基準に対する対応状況やハザードマップによる災害リスクを確認することで、購入後のリスクに備えることができます。

中古マンション購入のデメリットや注意点について十分に理解しておくことで、マンション+リフォームは、自分のニーズに合った住環境をお手頃価格で手に入れる有効な選択肢となります。

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