ENISHI CORPORATION リノくら

物件探しガイド

中古マンションのリノベーションは、新築物件の購入より費用を抑えつつ理想の住環境を整えられる効率的な手段です。しかし、物件選びを間違えると余分なコストがかかったり、理想の間取りが叶わなかったりすることも。購入する中古マンションは表面的な劣化だけでなく、建物の立地や構造なども考慮することが必要です。

CHECK POINT 1

安心して長く暮らせる立地か

駅に近いことや周辺にスーパーや病院などの施設が充実していることは、快適な暮らしに欠かせない条件です。それに加え、子どもがいる場合は学校への通いやすさや治安の良さも見逃せないポイントでしょう。
内装・設備の老朽化やライフスタイルに合わない間取りなどは、リノベーションでいくらでも改善可能。だからこそ、中古物件を選ぶ時は何より「立地」を重視すべきです。

CHECK POINT 2

どこまでリノベーションできる構造か

マンションの構造には、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と、柱や梁の代わりに「耐力壁」と呼ばれる分厚い鉄筋コンクリートの壁が使われた「壁式構造」の2種類があります。「壁式構造」の場合は、壁を撤去することが難しいため間取り変更がしにくい仕様になっています。
壁を取り払って大きなリビングを作りたい、という場合は、マンションの構造を確認することが必要です。しかし一般的には、物件情報には建物の構造までは記載されていません。リノベーションのためには「プロの目線」が不可欠です。

CHECK POINT 3

管理に問題はないか

物件選びは購入する部屋だけでなく、マンション全体の設備や雰囲気もしっかり見ることが大切です。エントランスや共用部には住む人の意識が現れるので、汚れている場合は要注意。「ゴミ置き場が整理されているか」「掲示板に古いチラシが掲示されていないか」などマンションの管理状況は細かくチェックする必要があります。
また、長期にわたって快適な暮らしを保つにはマンション全体の計画的な修繕も欠かせません。修繕の履歴や計画、積立金の積立状況は不動産会社からの「重要事項説明」で詳しく知ることができます。それによって購入を見送ることもあり得るので、重要事項の説明は極力早めに受けるようにしましょう。

CHECK POINT 4

管理規約のチェックも忘れずに

住人が快適に暮らせるよう、マンションごとに管理組合で定めているのが管理規約です。リノベーションに関係が深い規約として、次のような点に注意しましょう。

床の遮音性

規約ではフローリングの遮音性を定めていることがあり、その場合、フローリングの裏に遮音材を貼って遮音性を高めた製品を選ぶ必要があります。
マンションによってはカーペットが決まりで、フローリングは禁止されている場合もあるので確認が必要です。

電気・ガスの容量

電気の容量が小さいと電気製品を一度に多く使うことができません。50~60アンペアまで使えるマンションなら大抵の機器はOKですが、200VのIHクッキングヒーターは使えないケースもあります。 ガスの容量が小さく、パワフルな24号の給湯器が使えないケースや、ガス温水床暖房を使えない場合もあるので、希望している人は要確認です。

禁止されている工事

コンクリートへのビス打ちは一切禁止、といった厳しい規約など、工事方法に制限がある場合もあります。何をするためにどんな工事になるのかは、プロでないと判断できません。物件購入にはリノベーション会社と相談が必須!という理由はそんなところにもあります。

その他、様々な制約が設けられていることがあり、実質リノベーションが不可能だったりする場合も。リノベーションを行う上で、管理規約のチェックは必要不可欠です。

CHECK POINT 5

購入とリノベーションにかかる費用の総額は?

「あらかじめリノベーションの費用を想定していれば、もっと安い物件を選んだのに・・・」
そんな声も度々聞かれます。理想の住まいを予算内で実現するためには、予算総額のうちどの程度をマンションの「購入」に充てるか、配分のイメージを持つことが大切です。
また、人気のある物件は、何よりもスピードが大切。自分たちの望むリノベーションができる物件なのか、物件費&リノベーション費を併せた必要資金額はどのくらいなのか、など、購入判断のための材料がすぐにわかることがとても重要です。リノベーションのプロと一緒に物件探しをすれば、「欲しい」と思う物件に出会った時の安心感が違います。

CHECK POINT 6

物件費と改装費を一緒に借りればお得

住宅ローンは低金利が常識となっていますが、リフォームローンの場合それよりも金利が高いのが一般的。しかしほとんどの金融機関では、中古住宅の購入費用とリノベーション代金を一緒に借入することで、総額を「住宅ローン」として借入可能です。
ですから、物件購入時にリノベーション費用も明確になっていて一緒に手続きできることがとても大事。スムーズな見積りのためにも、物件を探すタイミングからリノベーション会社と相談しておく必要があります。

以上のチェックポイントからもわかる通り、物件購入の際には、希望するリノベーション内容を理解した「プロの見立て」がとても重要。検討物件のマイナス面もしっかり指摘してくれるアドバイザーとしても、ワンストップ・リノベーションは心強い味方です。