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COLUMNリノベーションコラム

中古物件の「価格の妥当性」はどう考える?

中古物件の価格の妥当性を考える3つのポイントをご紹介します

「この物件、適正価格なのかな」
いざ物件を購入しようとしたときに、こんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古物件の価格の妥当性を考える3つのポイントをご紹介します。
「気になる物件に出会ったけど、価格の妥当性の判断が付かない」
このようなお悩みをお持ちの方は是非参考にしてください。

●ポイント1:過去の成約事例と比較してみる
気になる物件があったら、その周辺の過去の売買実績を確認してみましょう。できるだけ築年数の近いものがベターですが、大規模マンションだと、同じマンションの別の住戸の売買実績がある場合もあります。不動産業者にお願いして、おおよそ3年から5年分のデータを出してもらいます。
比較のためには、物件価格を広さで割ります。そうすると平米単価が算出できます。過去成約物件の平米単価と、今買おうとしている物件の平米単価を比べて、相場からかけ離れていないかを確認することができます。

●ポイント2:もし賃貸に出したら …?を考えてみる
投資目的で住宅ローンを使うことは禁じられています。しかし、ライフスタイルの変化に備えて、将来賃貸に出すことも頭の片隅で想定しておくことは大切です。そこで、住みたいエリアの家賃相場を確認してみます。不動産賃貸のポータルサイトで、希望のエリア、広さなどを入力すれば、家賃相場を知ることができます。
そして、気になる物件を購入+リノベーションしたときのローン総額を計算してみます。
例えば、物件2000万円、リノベーション1000万円、合計3000万円のローンを借りるとします。金利は0.6%、ボーナス払い無しの35年払い。この場合、月々のローン返済額は79,300円。管理費・修繕積立金を足すと、おおよそ10万円程度になります。住宅ローンのシュミレーションサイトを参考にしながら、計算してみましょう。
そうやって計算した月々の支払い額と家賃相場が大きく外れていなければ、妥当と判断できます。もしライフスタイルの変化によって、やむを得ず賃貸に出すことがあっても、マイナスになる可能性が低くなるので安心材料といえますね。

●ポイント3:〇〇年後の建物の価値を考えてみる
新築マンションは築20年で新築時の50%まで価格が落ち、それからゆるやかに価値が下落し、35年程で底になると言われています。新築から築20年までは急激に価値が下落するため、あえて築20年以上の中古物件を購入し、自分の好きな空間にリノベーションをする選択をする人もいます。
つまり、築20年以上の物件なら資産が目減りしにくいということです。例えば、築20年の物件を2000万円で購入し、10年住んで1700万円で売却できた、ということもあります。
資産価値が安定する築20年以上を選択することで、このように賢く、自分らしい暮らしを手に入れることができます。

さて、3つほどポイントをあげてみましたが、適正額かどうかを知るにはプロに相談がオススメ!
エニシコーポレーションでは、リノベーション経験豊富なスタッフが「これって本当に適正価格なの?」という疑問に真摯に向き合います。是非お気軽にご相談ください。

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