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COLUMNリノベーションコラム

中古マンションの寿命とチェックポイント

中古マンションを買って、自分たちの暮らしに合わせてリノベーション。
あなただけの理想の住まいが手に入ります。
でも、リノベーションすると言っても「もとは中古でしょ?耐久性は大丈夫なの?」
そんな疑問を持たれる方もいらっしゃる方もいるかもしれません。

では、中古マンションの寿命は何年くらいなのでしょうか?

マンションや戸建てなどの住宅をはじめ、資産として所有することのできる様々なものに「耐用年数」が定められています。
よく間違って理解している人も多いのですが、この「耐用年数」とは「実際に使用に耐えることのできる年数」と意味合いは異なります。「耐用年数」はあくまで法律用語で、減価償却をする際に用いられる言葉です。

マンションの耐用年数ですが、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションの耐用年数は47年です。これは税法上、47年で価値が0になるということを指します。

しかし当然のことですが、マンションは47年経ったら建て替えないといけないということにはなりません。実際には、築50年以上経った鉄筋コンクリート造の建物は数多く存在し、また、一般的にそういった建物も定期的にメンテナンスすれば築100年以上まで持つとまで言われています。
耐用年数はあくまで税法上の目安で、現実の建物の耐久性は、また別の観点で判断する必要があります。
そのチェックポイントが、次の3点です。

①管理状況

マンションの耐久性を考える上で最も重要なのが、維持管理・修繕の状況です。管理状況が重要な理由は、マンションの外壁を覆うコンクリートに有ります。マンションの殆どは鉄筋コンクリート造(RC造)もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)。これらの建築物にとって寿命を大きく左右するのが表面を覆うコンクリートなのです。
コンクリートは時間が経つに連れ、雨水や空気中の炭酸ガスなどの酸性に反応して徐々にアルカリ性が弱くなっていき、中性化が進むことによって鉄筋コンクリート内部の鉄筋部分が酸化(錆び・腐食)を引き起こします。また、コンクリートの乾燥・収縮が繰り返されることから表面が劣化しひび割れをおこすこともあります。
このようなことを未然に防ぐために修繕計画があります。定期的にマンション共用部分全体の補修や保護剤の再塗装などを行うことによって、マンションの耐久性は劇的に上がります。

②構造

マンションの構造については専門的な内容となりますので一般の人がチェックするのは難しいですが、かんたんな見極め方として住宅性能表示制度を利用する方法があります。
住宅性能表示制度とは平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下「品確法」という。)」に基づく制度です。
この住宅性能評価のうち「劣化対策等級」という項目の等級があり、これは各等級によって次の耐用年数が期待できるマンションであることを示しています。
・等級3……おおむね3世代(75年~90年)
・等級2……おおむね2世代(50~60年)
・等級1……建築基準法に定められた対策がなされている(最低基準)
ただし、この基準も比較的最近取り決められたものであるため、すべてのマンションに当てはめることはできませんので、この基準を参考に専門家に確認を依頼するのが一番です。

③立地条件

マンションの耐久性は、そのマンションの置かれている立地や環境も影響してきます。
陽当りが悪ければカビや苔が発生したり、海に近い立地なら塩害対策をしなければなりません。マンションごとに環境は異なりますが、当然、劣化具合も変わってくるためそれに合わせた修繕計画を立てているか確認する必要があります。


これらの中でも、定期的なメンテナンスを行ってきたかどうかに耐久性は大きく影響していきます。
物件購入の際は見た目だけではなく、そういった点もしっかりチェックすることがポイントです。

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