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COLUMNリノベーションコラム

中古マンション、寿命は大丈夫?

中古マンションを買って、自分たちの暮らしに合わせてリノベーション。
言ってみればマンション版の注文住宅!
あなただけの理想の住まいが手に入ります。

でも、リノベーションすると言っても「もとは中古でしょ?耐久性は大丈夫なの?」
そんな疑問を持たれる方もいらっしゃる方もいるかもしれません。

では、中古マンションの寿命は何年くらいなのでしょうか?


マンションや戸建てなどの住宅をはじめ、資産として所有することのできる様々なものに「耐用年数」が定められています。
よく間違って理解している人も多いのですが、この「耐用年数」とは「実際に使用に耐えることのできる年数」と意味合いは異なります。「耐用年数」はあくまで法律用語で、減価償却をする際に用いられる言葉です。

例えば、木造の住宅は耐用年数が22年となっています。木造の住宅を仮に建物価格2,200万円で購入した場合(土地の価格を除く)、毎年2200÷22で、100万円ずつ価値が減っていく、と考えます。税法で使われる考え方で、固定資産の価値や寿命を考える一つの目安です。

マンションの耐用年数ですが、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションの耐用年数は47年です。これは税法上、47年で価値が0になるということを指します。

しかし当然のことですが、マンションは47年経ったら建て替えないといけない、引っ越さないといけない、なんてことにはなりません。実際には、築50年以上経った木造一戸建てや鉄筋コンクリート造マンションに住んでいる人は数多く存在し、また、一般的にそういった建物も定期的にメンテナンスすれば築100年以上まで持つとまで言われています。
耐用年数はあくまで税法上の目安で、現実の建物の耐久性は、また別の観点で判断する必要があります。

マンションの耐久性を考える上で最も重要なのが、維持管理・修繕の状況です。
比較的最近に建てられたマンションでは建造当初から修繕計画が作成され、その費用を用意するための“修繕積立金”を毎月徴収している場合が殆どですが、1960~1970年代に建造されたマンションはこの修繕計画が作成されていない場合もあります。

管理状況が重要な理由は、マンションの外壁を覆うコンクリートにあります。マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造(RC造)もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)。これらの建築物にとって寿命を大きく左右するのが表面を覆うコンクリートなのです。

コンクリートは時間が経つにつれ、雨水や空気中の炭酸ガスなどの酸性に反応して徐々にアルカリ性が弱くなっていき、中性化が進むことによって鉄筋コンクリート内部の鉄筋部分が酸化(錆び・腐食)を引き起こします。また、コンクリートの乾燥・収縮が繰り返されることから表面が劣化しひび割れをおこすこともあります。
これを未然に防ぐために修繕計画があります。定期的にマンション共用部分全体の補修や保護剤の再塗装などを行うことによって、マンションの耐久性は劇的に上がります。逆に、そのまま放置した場合には、マンションの耐久性は下がります。

耐久性の高いマンションを選ぶには、長期修繕計画がしっかり立てられていることと、その管理体制が整っていることを確認しましょう。

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